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Pactos restrictivos en tierra y los peligros de ignorarlos

19 de noviembre de 2020

Ya hemos informado anteriormente sobre los peligros de suponer que si se obtiene el permiso de construcción, se pueden ignorar los pactos restrictivos que impiden la construcción; sobre la base de que si alguien hace un alboroto mientras se llevan a cabo las obras de construcción, se puede hacer una solicitud al Tribunal y presentarla con un hecho consumado. Seguramente, en el peor de los casos, sólo obtendrá una orden para pagar una compensación relativamente menor al propietario del terreno que tiene derecho al beneficio del convenio.

Ese fue el enfoque adoptado por Millgate Developments Ltd. cuando se embarcó en la construcción de su desarrollo en 2013/14. La disputa llegó a la Corte Suprema en julio de 2020 y la sentencia se dictó en noviembre de 2020. Para entonces Millgate se había retirado y fue Housing Solutions Ltd. quien compró las casas construidas por Millgate, quienes estaban persiguiendo la apelación.

Housing Solutions Ltd -v- Alexander Devine Children's Cancer Trust [2020] UKSC 45.

En 2013 Millgate adquirió tierras adyacentes a las que eran propiedad del Fideicomiso para añadirlas a las tierras que había adquirido con fines de desarrollo. El Fideicomiso había sido dotado de sus tierras para el desarrollo de un hospicio para niños con enfermedades terminales. Millgate sabía que había un convenio restrictivo que databa de los años 70 que cubría el terreno adyacente y que impedía cualquier tipo de construcción. No había intentado identificar a la parte que se beneficiaba del pacto; buscó y obtuvo el permiso de planificación para todo el sitio y luego construyó en el terreno afectado 13 casas asequibles. Se plantearon objeciones sobre la base del pacto, pero fueron desestimadas por Millgate. Intercambió contratos con Housing Solutions Ltd para la venta de las viviendas asequibles en 2014 y sólo entonces solicitó que se modificara el convenio.

Su posición ante el Tribunal fue que la urbanización era un uso razonable de la tierra y que no se había causado ningún daño al Hospicio. Además, era de interés público que se construyeran viviendas asequibles. El Tribunal fue persuadido por el argumento de interés público y permitió una modificación y ordenó a Millgate pagar una compensación de 150.000 libras por el hecho de que la urbanización pasara por alto los jardines del hospicio.

Housing Solutions Ltd ahora era propietaria de las casas que habían sido construidas en violación del convenio y que estaban ocupadas por inquilinos. Había tratado de reducir la decisión algo arriesgada de intercambiar y completar la compra incluyendo una indemnización en el contrato en caso de que finalmente se revocara la decisión del Tribunal; pero extrañamente completó la venta antes de que hubiera transcurrido el tiempo permitido para el Fideicomiso de Apelación.

El Fideicomiso apeló debidamente y el Tribunal de Apelación decidió en noviembre de 2018 que no se debía permitir la modificación. Fue extremadamente crítico con el comportamiento de Millgate, no ayudado por el hecho de que Millgate había completado la venta de las unidades asequibles durante el período que el Fideicomiso tuvo que decidir apelar. Consideraba que las acciones de Millgate habían sido muy oportunistas; no le agradaba en absoluto que las casas se hubieran construido antes de que se presentara cualquier solicitud de modificación del pacto y consideraba que había un interés público en mantener el estado de derecho y no fomentar las violaciones de los derechos públicos. También reconoció que si bien existía un interés en no permitir que se desperdiciara la vivienda asequible necesaria, ello no era razón suficiente para hacer caso omiso de las demás consideraciones.

El Fideicomiso pudo solicitar una orden judicial para exigir la demolición de las casas. Housing Solutions Ltd. apeló la decisión del Tribunal de Apelación a la Corte Suprema y el Fideicomiso acordó no hacer la solicitud de la orden judicial hasta que la apelación de la Corte Suprema hubiera concluido.

El Tribunal Supremo tampoco se impresionó con los argumentos. En primer lugar, el demandante tenía que demostrar que existía un motivo legal para la modificación o el despido y, en segundo lugar, aunque se hubiera establecido, el Tribunal tenía derecho a examinar la conducta de las partes.

Concluyó, al desestimar el recurso, que Millgate había intentado presentar al Tribunal un hecho consumado; en el sentido de que había construido edificios sin seguir el procedimiento adecuado y habiendo tenido pleno conocimiento de la existencia del pacto. En efecto, había desafiado al Tribunal a tomar una decisión que podría provocar el derribo de los edificios. Ese comportamiento no debía recompensarse, y el Tribunal Supremo ejerció su discreción y tomó una nueva decisión en la que se denegaba la solicitud de modificar el pacto.

Ahora el Fideicomiso puede solicitar una orden judicial que impida que las casas sean ocupadas y que sean retiradas. Curiosamente, el Tribunal que conozca de esa solicitud deberá considerar si se debe conceder el mandamiento judicial o si bastará con un recurso monetario. Sin embargo, la base jurídica para considerar cómo sería un remedio monetario es mucho más amplia que la que tenía el Tribunal cuando concedió una indemnización de 150.000 libras esterlinas.

Sin duda Housing Solutions Ltd y Millgate se arrepienten de tomar la decisión de asumir que lo peor que pasaría sería una orden del Tribunal para pagar un poco de compensación. Ellos habrán pagado sumas importantes en honorarios legales y habiendo perdido ante el Tribunal de Apelación y la Corte Suprema, eso incluiría una gran parte de los costos legales incurridos por el Fideicomiso.

Se enfrentan a la cruda realidad de tener que demoler las casas y no poder construir en el terreno o de tener que pagar una suma significativamente mayor en concepto de indemnización que la que podría haber ordenado el Tribunal.

Aunque Millgate se hubiera acercado al Fideicomiso antes de construir y no hubiera podido acordar nada; ciertamente debería haber solicitado la modificación del convenio antes de comenzar a trabajar en ese terreno. Una solicitud de modificación hecha en ese momento podría haber sido considerada más favorablemente.

Si le preocupa la aplicación de un convenio restrictivo que beneficie a su tierra o si puede conseguir que se elimine o modifique un convenio que suponga una carga para su tierra, póngase en contacto con Frankie Tierney en nuestro equipo de Resolución de Disputas en drteam@herrington-carmichael.com.

Esto refleja la ley en la fecha de publicación y está escrito como una guía general. No contiene asesoramiento jurídico definitivo, que debe buscarse según corresponda en relación con un asunto particular.

Frankie Tierney

Socio, Disputas y Reclamaciones  

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